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Economía

DECRETO DE ALQUILER

El decreto del alquiler entrará en vigor este miércoles tras su publicación hoy en el BOE


Los vecinos podrán poner límites a las viviendas de uso turístico y cuotas a los gastos comunes

05/03/2019

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MADRID.- El decreto de medidas urgentes en materia de alquiler, que limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para todos los contratos nuevos durante la duración del contrato firmado, e incluye modificaciones para facilitar la regulación de las viviendas turísticas entrará en vigor este miércoles tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Las comunidades de propietarios podrán por acuerdo de una mayoría de 3,5 partes limitar o condicional el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fija unas determinadas condiciones para su ejercicio, tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El objetivo de esta modificación, propuesta por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad, para mejorar la regulación de viviendas de uso turístico (VUT).

Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico. Todo ello, en el marco del régimen de usos establecidos en la ordenación urbanística municipal.

Además, será necesario disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad, cumpliendo lo dispuesto en la normativa sectorial turística de aplicación.

El Ejecutivo busca aclarar así la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable, en favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico en las grandes ciudades, impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway o Nomura.

La propuesta de modificar ambas normativas estatales fue debatida en septiembre del año pasado durante la reunión del Grupo de Trabajo de VUT en el que participaron las 17 CC.AA. y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), además de casi una veintena de representantes del sector hotelero, empresarial, los vecinos, consumidores y sindicatos.

 

NORMAS GENERALES.

 

Con este real decreto, que amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato frente a los tres actuales, se vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio como entonces y sólo operará como techo.

Esta medida solo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de mañana. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.

La norma incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas de carácter fiscal.

Este índice de referencia, para cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da ocho meses, se actualizará anualmente y será lo más detallado posible.

Esta herramienta estatal de referencia será compatible con otros índices que puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este índice en ningún caso habilita a las administraciones al establecimiento de sistemas de regulación de precios de alquiler.

Aunque el borrador del real decreto sí recogía una bonificación del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, la norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal.

La norma sí contempla la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota íntegra del IBI.

 

AMPLIACIÓN DE LA PRÓRROGA OBLIGATORIA Y TÁCITA

 

Por otro lado, el real decreto incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica).

Además, como novedad recoge que, durante este plazo, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler".

También se recoge la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.

Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.

El decreto señala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años.

Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.

Además, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración.

Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

 

OBLIGACIÓN DE SEÑALAR EL DÍA Y LA HORA DE DESAHUCIOS

 

Asimismo, se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad.

También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.

Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta. El texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumbó el pasado mes de enero el Congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario.

También vuelve a incorporar que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica o que se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes, entre otras medidas.

Además, señala que se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta un 10%, frente al 5% actual. El real decreto también muestra la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.



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